[ad_1]
Dalam beberapa tahun terakhir di pasar real estat, para Pembeli akhirnya berada di atas angin.
Dan satu hal yang dituntut pembeli adalah uang! Uang dalam perbaikan, uang di upgrade, uang dalam biaya penutupan, dan kadang-kadang, uang di saku mereka.
Hal yang paling mengejutkan dalam bisnis hipotek saya, bagi saya, selalu betapa sedikit uang yang disimpan orang.
Kebanyakan program pinjaman hanya meminta pemberi pinjaman untuk memverifikasi peminjam memiliki rumah senilai dua bulan
pembayaran dalam cadangan tunai ketika mereka menutup escrow. Mayoritas orang yang saya tangani miliki
kesulitan memenuhi kondisi itu.
Lupakan pembayaran uang muka. Mereka tidak memilikinya dan itulah mengapa pembiayaan 100% sangat populer. tapi bagaimana caranya
tentang 2% -3% dalam biaya penutupan yang diperlukan untuk membeli rumah? Mereka juga tidak punya itu.
Masukkan kontribusi penjual.
Kontribusi penjual adalah ketika penjual rumah menyiapkan sebagian atau seluruh uang yang dibutuhkan
biaya penutupan pembeli. Kontribusi penjual dapat dinegosiasikan pada saat pembelian rumah
dengan meminta penjual membayar biaya penutupan daripada mengurangi harga penjualan rumah.
Terkadang Anda bisa melakukan kombinasi keduanya.
Banyak orang layak menerima hipotek tetapi mereka tidak punya banyak uang
Bank. Dalam kasus ini, kontribusi penjual dapat berarti perbedaan antara penjualan dan no
penjualan.
Sumbangan Penjual sangat mudah dilakukan. Anda cukup mengungkapkannya kepada kreditur. Umumnya,
kontribusi ini berkisar antara 3% -6% dari harga pembelian. Beberapa program pembiayaan 100%
sekarang izinkan kontribusi penjual hingga 6%. Dulu dibatasi sebesar 3%.
Pernah bertanya-tanya bagaimana homebuilder menawarkan untuk melakukan pembayaran pembeli selama satu tahun? Mereka menggunakan
kontribusi penjual untuk melakukan pembayaran ini dari escrow. Jika Anda membeli rumah $ 300.000 dan
pembangun diperbolehkan kontribusi 3% atau $ 9.000 dan pembayaran Anda adalah $ 1.500 per bulan, ada
enam bulan Anda dalam pembayaran.
Terkadang biaya penutupan yang diberikan penjual dapat membantu peminjam mendapatkan tingkat bunga yang lebih baik
membelinya, membuat rumah lebih mudah untuk memenuhi syarat.
Pernah bertanya-tanya bagaimana homebuilder dapat menawarkan 4.750% suku bunga ketika pasar mencapai 6.000%?
Mereka menggunakan kontribusi penjual untuk membeli tingkat penurunan. Bayangkan bahwa setiap 0,250% dari tingkat biaya buy-down
1% dalam poin atau biaya diskon pinjaman. Jika tarif hari ini adalah 6.000% dan Anda ingin membelinya
4,750% yang akan dikenakan biaya 5 poin dalam biaya diskon. Anda masih memiliki sisa 1% untuk biaya penutupan.
Apakah Anda menawarkan kemungkinan pemasaran ini kepada klien Anda? Anda harus mendapatkan dengan pilihan Anda
pemberi pinjaman untuk mengetahui bagaimana Anda, juga, dapat bersaing dengan pembangun. Jangan hanya menggunakan kontribusi penjual
untuk menutupi biaya penutupan. Anda juga dapat menawarkan sebuah rumah dengan tarif di 4.000% yang tinggi.
Berikut adalah tangkapan: Jumlah kontribusi penjual tidak dapat melebihi jumlah penutupan aktual
biaya dan TIDAK DAPAT diberikan kembali sebagai insentif uang tunai kepada pembeli.
Di sinilah sisi gelap dari newsletter saya dimulai ….
Di musim panas, saya meminjam untuk Jerry dan Lorraine membeli rumah impian mereka sebesar $ 850.000. Itu
rumah sudah berada di pasar selama sekitar tiga bulan. Mereka membutuhkan pembiayaan 100% dan
selama permohonan pinjaman, Jerry berkata kepada saya, "Bukan hanya rumah ini banyak sekali tetapi penjualnya
memberi saya $ 50,000 cash back pada penutupan. "
Jerry berencana menggunakan uang ini untuk penutup jendela, lantai baru dan TV plasma untuk
ruang keluarga.
Saya meringis. Itu menyakitkan untuk memberitahunya bahwa ini ilegal. Agennya tidak memberitahunya ini. Dia masih
maju dengan transaksi dengan harga penjualan yang berkurang $ 800.000. Beberapa bulan kemudian kami
masih bisa memberinya lantai baru dan penutup jendela melalui jalur kredit ekuitas rumah.
TV plasma baru tidak bisa menunggu. Itu harus pergi ke kartu kreditnya.
Uang kembali adalah tradisi Amerika. Potongan harga tunai ditawarkan untuk semua jenis produk. Beberapa
perusahaan kartu kredit akan memberi Anda uang tunai atas pembelian yang Anda lakukan. Di Las Vegas, kami
digunakan untuk memberikan uang tunai untuk layanan yang lebih baik di hotel, restoran, klub, dan untuk menghindari lama
garis.
Namun, uang kembali dalam transaksi real estat adalah ilegal dari perspektif pinjaman.
Penjual menyumbangkan biaya penutupan, yang legal, tidak dibayar tunai tetapi sebagai kredit dari
penjual kepada pembeli. Mereka sepenuhnya diungkapkan dan dibayarkan langsung kepada pihak ketiga melalui escrow.
Ini berbeda. Saya berbicara tentang mendapatkan gumpalan besar uang tunai yang bagus atau cek besar pada penutupan.
Inilah cara kerjanya. Johnny Vegas keluar mencari rumah. Dia menemukan satu yang dia suka terdaftar di
$ 350.000. Ia menawarkan penjual $ 375.000 tetapi ia ingin $ 25.000 untuk ditendang kembali kepadanya di
penutupan escrow. Setiap orang membuat kesepakatan ini! Pembeli mendapat bayaran besar atau TV baru atau
perabotan atau lantai. Penjual mendapat harga yang diminta. Agen real estate menjadi lebih besar
Komisi. Petugas pinjaman mendapat pinjaman lebih besar dan komisi meningkat. Pemberi pinjaman mendapat
pinjaman yang lebih besar dengan bunga lebih dari 30 tahun. Dan lingkungan menyimpan nilainya dalam
pasar menurun.
Jadi apa yang salah dengan itu? Ini pasar pembeli. Pembangun rumah menawarkan insentif setinggi-tingginya
sebagai $ 75.000. Jadi mengapa kamu tidak bisa?
Untuk satu, pembangun rumah tidak menawarkan insentif secara tunai. Mereka menawarkan insentif yang dibangun
meningkatkan properti seperti lantai, kolam renang, lansekap dan terkadang, pembayaran rumah untuk
tahun dibayar meskipun escrow, atau menutup biaya. Jangan pernah menguangkan uang kembali.
Masalah dengan cash-back adalah bahwa transaksi ini telah menipu kreditur. Pemberi pinjaman adalah
Tertipu untuk membuat pinjaman yang sekarang membawa risiko luar biasa. Pembeli tidak memiliki uang sendiri
di properti tetapi sudah menghasilkan $ 25.000. Jumlah pinjaman lebih tinggi, jadi jika ada sedikit
ketat untuk pembeli, dan itu kemungkinan yang lebih besar, pembeli hanya akan berjalan menjauh dari
rumah.
Jika dia berjalan jauh dari rumah, dia melakukannya dengan nilai yang dibesar-besarkan, yang, pada gilirannya, naikkan
pajak properti untuk semua orang dan meninggalkan pemberi pinjaman dengan rumah mereka akan kehilangan jumlah yang besar
uang di pasar dijual kembali.
Bank-bank sub-prime utama dengan miliaran dolar pinjaman sedang menutup pintu mereka. Banyak dari ini
perusahaan kehabisan uang tunai yang dibutuhkan untuk membeli kembali pinjaman yang telah mereka jual di sekunder
pasar karena peminjam asli telah gagal bayar. Skema seperti cash-back pada tutup adalah, di
sebagian besar, untuk disalahkan.
Untuk ini untuk bekerja, seorang penilai harus datang di atas harga permintaan asli. Ini rumah itu
sekarang sangat mungkin terbalik pada penutupan. Jumlah pinjaman lebih tinggi dari nilai sebenarnya.
Dan apa yang menghentikan seseorang keluar dan membeli 10 rumah secara bersamaan dalam skema ini,
menambahkan $ 50.000 ke setiap rumah, menghasilkan $ 500.000 dan kemudian pergi begitu saja meninggalkan bank
dengan agunan yang diambil alih yang terbalik? Ini rencana bisnis yang bagus untuk seseorang yang
tidak peduli jika kredit mereka hancur, lari dari litigasi dan kemungkinan kriminal
penuntutan, atau gambaran besar, implikasi ekonomi dari pemberi pinjaman sub-prime yang besar akan keluar
bisnis.
Ada orang di luar sana sekarang melakukan ini. Itulah mengapa bank sangat ketat dalam hal ini.
Aturan dasarnya adalah bahwa jika pemberi pinjaman tidak sepenuhnya diberitahu tentang SEMUA ketentuan
transaksi secara tertulis, maka transaksi itu ilegal.
Saya telah dibakar secara pribadi oleh tiga transaksi seperti ini pada tahun lalu. Sudah sangat
mahal untuk saya secara finansial. Sebagai bankir hipotek, saya dapat bertanggung jawab secara pribadi atas
pinjaman yang kami buat. Dalam semua contoh ini, saya telah belajar, pembeli bahkan tidak pernah melihat
rumah. Itu adalah tanda peringatan besar untuk Anda. Anda dapat dimintai pertanggungjawaban juga. Lebih banyak tanda
di bawah.
Banyak dari Anda yang membaca buletin ini sekarang terkejut. Beberapa dari Anda mungkin berpikir gagasan ini
legal dan hanya merupakan cara untuk bersaing di pasar pembeli. Beberapa bahkan akan menulis padaku untuk memberitahuku itu
mereka memiliki pengacara yang meninjau transaksi ini dan ini sangat sah.
Baru-baru ini saya harus berdebat dengan seorang agen real estat berpengalaman dan berpengalaman selama 20 tahun. Dia dulu
agen daftar di rumah $ 500.000. Dalam perjanjian pembelian, itu jelas menyatakan penjual
akan memberi pembeli $ 75.000 dari dekat. Saya menelepon untuk mengatakan kepadanya bahwa kami tidak dapat melakukan pinjaman dengan cara ini. Dia
berpendapat bahwa, dia telah berbicara dengan seorang pengacara real estat, dan selama ini diungkapkan di
kontrak penjualan, dan pernyataan penyelesaian pada penutupan, semuanya legal dan di atas papan.
Dia 100% benar. Jika Anda mengungkapkan cash back dengan benar dalam perjanjian pembelian dan
HUD-1 terakhir, Anda tidak melakukan kesalahan apa pun. Namun cobalah dan temukan pemberi pinjaman yang akan melakukan itu
pinjaman. Tidak ada yang mau. Agen ini tidak mengerti mengapa kami tidak akan melakukan pinjaman jika dia melakukannya
semuanya secara legal.
Jika pemberi pinjaman tahu tentang ini di tengah proses pinjaman, Anda dapat mengharapkan transaksi
dibatalkan atau diminta untuk mencoba dan mencapai hasil akhir dengan cara yang berbeda. Mungkin
pengurangan harga jual atau biaya penutupan tambahan.
Jika tidak tertangkap dan pinjaman dilaluinya, mungkin akan tertangkap dalam audit pasca-penutupan. Jika ini
terjadi, pemberi pinjaman dapat menghubungi Catatan jatuh tempo. Ini berarti Anda mungkin memiliki waktu 30 hari untuk melunasinya
penuh. Anda dapat menemukan "klausa percepatan" dalam semua pinjaman hipotek. Ini memungkinkan kreditur untuk
menuntut pembayaran segera jika peminjam berbohong sama sekali dalam aplikasi hipoteknya.
Meskipun tidak ada pemberi pinjaman akan menyentuh pinjaman dengan uang kembali, masalahnya sebenarnya bukan dalam transaksi
di mana tendangan kembali ditulis ke dalam perjanjian pembelian. Itu biasanya dapat dijelaskan
pembeli dan penjual dan restrukturisasi transaksi dapat dihubungi. Masalahnya ada di
yang tidak diungkapkan. Di sinilah penipuan terjadi. Jika Anda gagal mengungkapkan tendangan kembali ini,
dan Anda memiliki pengetahuan tentang itu, Anda adalah kaki tangan untuk penipuan pinjaman. Jika ini ditemukan dalam
audit file dan Anda terlibat, Anda dapat ditahan secara kriminal, kehilangan lisensi Anda, didenda dan
bahkan menghadapi waktu penjara.
Ketika pinjaman masuk ke dalam penyitaan, bank-bank mengaudit file tersebut dengan sangat agresif untuk mencari kesalahan
mereka berusaha untuk tidak mengulanginya lagi.
Ada bank di luar sana yang menjadi tidak berbeda dengan detektif polisi yang agresif ketika a
pinjaman tidak menjadi penyitaan. Mereka mungkin mewawancarai pembeli, penjual, dan seringkali para agen untuk menemukannya
seseorang yang akan "retak," mengakui penipuan pinjaman, dan kemudian mengajukan tuntutan terhadap pihak mereka
percaya bersalah. Mereka akan mengancam pihak-pihak ini dengan tuduhan kriminal dan tuntutan hukum untuk mencapai
kebenaran. Ini bisa terjadi bertahun-tahun setelah transaksi terjadi.
Pemahaman saya adalah bahwa ini telah menjadi begitu lazim di banyak kota yang dimiliki broker
pertemuan dengan agen mereka untuk membahas topik ini secara detail.
OK, jadi apa tanda-tanda bahwa ini mungkin terjadi?
O naluri Anda mengatakan bahwa ada sesuatu yang "tidak benar" tentang kesepakatan itu.
Agen agen diminta untuk menaikkan harga penjualan atau pembeli membuat penawaran jauh di atas
daftar harga dan meminta uang kembali.
o Meskipun properti telah berada di pasar sementara, ia menjual untuk lebih tinggi dari setiap
model seperti lainnya di lingkungan.
o Pembeli, agen, atau "teman" mereka berapi-api bersikeras menggunakan perusahaan atau mereka judul
juru taksir.
o Komisi kepada agen jauh lebih tinggi dari biasanya.
o Penilaian jelas meningkat.
o Baik pembeli maupun agen pembeli tidak pernah melihat properti.
o Pembeli atau agen pembeli mengklaim bahwa uang tambahan akan digunakan untuk perbaikan rumah atau
Renovasi atau dibayarkan kepada perusahaan kontraktor untuk menangani perbaikan atau renovasi.
Seberapa serius ini? Penipuan bank membawa hukuman penjara maksimal 30 tahun dan $ 1 juta
baik. Konspirasi untuk melakukan penipuan bank memiliki hukuman maksimal lima tahun dan $ 250.000
baik. Sulit untuk kehilangan kesepakatan tetapi lebih sulit untuk kehilangan lisensi Anda atau kebebasan Anda. Tahu kapan
pergi.
Intinya adalah pemberi pinjaman mendorong biaya penutupan yang diakibatkan penjual karena biasanya dibuat
pembeli dan peluang. Cash back pada tutup tidak disarankan karena dapat membuat lebih besar
potensi kerugian, litigasi, dan aktivitas kriminal.
[ad_2]